Ober-Haus Baltijas valstu galvaspilsētu Gada pārskats `2021

Baltijas valstu nekustamā īpašuma tirgi izturēja pandēmijas izaicinājumus, taču kļuva nelīdzsvaroti

Atskatoties uz 2020. gadu, varam redzēt, ka gan pasaules, gan Baltijas valstu nekustamo īpašumu tirgi lielā mērā izturēja pašreizējās pandēmijas radītos izaicinājumus. Visā pasaulē aktivizētās lētās naudas injekcijas tika novirzītas arī uz nekustamā īpašuma tirgu, kur dzīvojamais īpašums palika priekšgalā ar rekordlieliem rādītājiem 2020. gada beigās un 2021. gada sākumā. Aplūkojot globālo karti, varam redzēt ka mājokļu cenām ir dota zaļā gaisma, novērojot straujāku cenu pieaugumu ASV, Ķīnā un Eiropā, tostarp arī Baltijas valstīs.

Tomēr pašreizējā situācija diez vai var mūs iepriecināt. Globālā veselības krīze ir prasījusi ne tikai cilvēku dzīvības, bet arī izjaukusi līdzsvaru uzņēmējdarbības vidē, tostarp nekustamā īpašuma tirgū. Ja dažas uzņēmējdarbības nozares ir ātri atjaunojušās, citu nozaru perspektīvas joprojām ir neskaidras. To pašu var teikt par nekustamo īpašumu, kura izredzes ir tieši saistītas ar konkrētu biznesa nozaru dzīvotspēju. Līdz šim varējām novērot, ar kādu sarežģītu situāciju saskaras viesnīcu, lielāko tirdzniecības centru vai atsevišķu komercplatību vadītāji un īpašnieki. Ievērojams mājokļu cenu pieaugums var arī kompensēt šīs nekustamā īpašuma nozares salīdzinoši ilgtspējīgu attīstību (pirms pandēmijas). Šīs atziņas nupat tika publicētas Ober-Haus jaunākajā Baltijas valstu galvaspilsētu nekustamo īpašumu tirgus gada pārskatā. Pārskats sniedz visaptverošu priekšstatu par situāciju nekustamā īpašuma tirgū aizvadītajā 2020. gadā un prognozes nākamajam gadam.

Attīstības palēnināšanās var izjaukt līdzsvaru Baltijas valstu galvaspilsētu mājokļu tirgū

Jebkurā gadījumā Baltijas mājokļu tirgus visvairāk "guva labumu" no pandēmijas perioda 2020. gadā. "Pirmkārt, Lietuvas un Igaunijas mājokļu sektors darbojās spēcīgi un piedzīvoja visu laiku rekordus - mājoklim iztērētās naudas summas, kas iztērētas (dzīvokļu un māju) gadā bija augstākās šo valstu vēsturē, ”sacīja Ober-Haus Baltijas valstu pētījumu vadītājs Raimondas Reginis.

Neskatoties uz to, ka Baltijas valstu galvaspilsētās dzīvokļu pārdošanas darījumu skaits 2020. gadā samazinājās no 4% līdz 10%, tas neietekmēja dzīvokļu pārdošanas cenas. Pēc Ober-Haus datiem, dzīvokļu pārdošanas cenas Viļņā un Tallinā turpināja pieaugt un gada laikā palielinājās par gandrīz 5%. Tikmēr Rīgā tika atzīmēts tikai simbolisks sērijveida dzīvokļu cenu kritums mikrorajonos.

Dažas lielākas negatīvas izmaiņas tika reģistrētas galvaspilsētu mājokļu īres segmentā, kas 2020. gada pirmajā pusgadā piedzīvoja tūlītēju piedāvājuma pieaugumu. “Tas noveda pie nomas maksas samazināšanās par desmito daļu Rīgā un Tallinā gada laikā. Tikmēr Viļņā dzīvokļu īre gada vidū nedaudz samazinājās, bet 2020. gada otrajā pusē atgriezās iepriekšējā līmenī, kas liecina par spēcīgu iekšējo pieprasījumu šajā strauji augošajā pilsētā, ” sacīja Reginis.

Tomēr Rīgas sniegums, šķiet, ir vājākais starp Baltijas valstu galvaspilsētām. To ietekmē demogrāfisko rādītāju samazināšanās un neuzticības trūkums starp nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem ar viszemāko relatīvo dzīvokļu darījumu skaitu un jaunajiem dzīvokļiem, kas uzbūvēti visās no trim galvaspilsētām. No otras puses, rādītāji 2021. gada sākumā liecina, ka situācija Viļņas un Tallinas mājokļu tirgos ir guvusi vēl lielāku optimismu, kas var izraisīt vismaz īslaicīgu piedāvājuma trūkumu un lielāku mājokļu cenu pieaugumu. Piemēram, 2021. gadā attīstītāji visās Baltijas valstu galvaspilsētās plāno uzbūvēt mazāk dzīvokļu nekā 2020. gadā. “Taču Rīgai var noderēt pozitīvs globālais noskaņojums mājokļu nozarē, piedāvājot ievērojami zemāku dzīvojamo īpašumu cenu līmeni un salīdzinoši ātrākas tirgus izaugsmes, kā arī ieguldījumu iespēju potenciālu nākotnē nekā tas ir Viļņā vai Tallina,” atzīmēja Reginis.

Smagākie pandēmijas izraisītie traucējumi vērojami viesnīcu segmentā

Runājot par komerciālo nekustamo īpašumu un pandēmijas visvairāk skartajiem segmentiem, Baltijas valstu priekšrocība ir bijusi to mazā atkarība no ārvalstu tūrisma, kas veido salīdzinoši nelielu ekonomikas daļu.

Uz ārzemju tūristiem orientētās viesnīcas pandēmijas laikā visvairāk ir cietušas visā pasaulē, arī Baltijas valstīs. Piemēram, starptautisko viesnīcu ķēžu viesnīcu noslogojuma rādītāji Lietuvā, Latvijā un Igaunijā 2020. gadā samazinājās gandrīz trīs reizes, salīdzinot ar 2019. gadu. Rezultātā šis bizness un nekustamā īpašuma segments 2020. gadā piedzīvoja visstraujāko kritumu un joprojām stagnē arī 2021. gadā.

"Nav pārsteidzoši, ka 2020. – 2021. gadā mēs redzējām dažu viesnīcu ēku pārdošanu jauniem investoriem, kuri plāno ēkas pielāgot dažādām uzņēmējdarbības jomām, piemēram, mājokļiem ilgtermiņa vai īstermiņa īrei," norādīja Reginis. 

Tirdzniecības telpu nomas ienākumi - no divciparu skaita samazināšanās līdz inflācijas līmeņa pieaugumam

Arī mazumtirdzniecības telpu sektors ir viens no visvairāk skartajiem nekustamā īpašuma segmentiem Baltijas valstīs. Pilnīgai vai daļējai mazumtirdzniecības vietu slēgšanai bija būtiska ietekme uz lielāko tirdzniecības centru apgrozījumu, kā rezultātā nekustamā īpašuma īpašniekiem 2020. gadā bija ievērojami zemāki ienākumi no īres.

“Atkarībā no tirdzniecības centra īrnieku sastāva struktūras, nomnieku piešķirto noslogojuma izmaiņām un īres atlaidēm, uzņēmumu, kas apsaimnieko šādus īpašumus, pamatdarbības ienākumi ir sarukuši no dažiem procentiem līdz dažiem desmitiem procentu. Mēs varam iedomāties situāciju, kādā nonākuši īrnieki un atsevišķu tirdzniecības telpu īpašnieki, kur veikali, kafejnīcas vai bāri nevarēja veikt savas darbības vai arī viņiem bija ļoti maza klientu plūsma, ”sacīja Reginis.

Tomēr ne visi mazumtirdzniecības telpu nozares uzņēmumi 2020. gadā cieta zaudējumus. Lielveikaliem ar lielām pārtikas preču veikalu ķēdēm bija nepārtraukta pircēju plūsma, un šādu lielveikalu īpašniekiem tika garantēti vēl lielāki nomas ienākumi nekā 2019. gadā. Tāpat kā iepriekšējos gados, nomas maksas šādus lielveikalus saimnieki palielināja, pamatojoties uz iepriekšējā gada inflācijas līmeni.

Plašas iespējas biroju nomniekiem pandēmijas apstākļos

Arī biroju sektors 2020. gadā piedzīvoja būtiskas izmaiņas. Lai arī pēc darba formāta maiņas biroji bija fiziski tukši, uzņēmumi nepārtrauca īres līgumus un biroju ēku apsaimniekotāji spēja uzturēt stabilu nomas ienākumu plūsmu.

Tomēr 2020. gadā Baltijas valstu galvaspilsētu tirgos ievērojami pieauga biroju piedāvājums, kas sakrita ar pandēmijas periodu. Tas rada pamatotas tirgus dalībnieku bažas par šī nekustamā īpašuma segmenta ilgtspējīgu attīstību un perspektīvām tuvākajā nākotnē. Kā norāda Ober-Haus, 2020. gadā izstrādātāji Viļņā, Rīgā un Tallinā uzbūvēja 186 100 kv.m. biroja telpas jeb par 30% vairāk nekā 2019. gadā (Viļņā - 102 600 kv.m., Rīgā - 49 500 kv.m. un Tallinā - 34 000 kv.m.).

Ievērojama daļa uzņēmumu darbinieku šobrīd pilnībā vai daļēji strādā attālināti, un notiekošā pandēmija neļauj uzņēmumiem precīzi novērtēt viņu vajadzības pēc biroja platībām nākotnē. Pēc Reginis teiktā, šajos nenoteiktajos apstākļos joprojām ir grūti novērtēt virzienu, kādā virzīsies biznesa modelis pēc pandēmijas, no kura nākotnē būs atkarīgs pieprasījums pēc biroja telpām.

“Aplūkojot pašreizējo tirgu, ievērojams skaits uzņēmumu joprojām kavē stratēģiskos lēmumus par biroju tālāku attīstību vai pieejamo platību optimizāciju. Tomēr regulāri piedāvātie biroju apakšnomas piedāvājumi, kas parādās tirgū, kur īrnieki savām īrētajām telpām meklē apakšīrniekus, norāda, ka daži uzņēmumi ir nolēmuši bez kavēšanās samazināt biroja platības, ”sacīja Ober-Haus pārstāvis.

Ja joprojām pastāv neskaidrība par biroju pieprasījumu nākotnē, piedāvājuma faktors ir vairāk paredzams Lietuvas galvaspilsētā. 2020. gadā Viļņas tirgū bija rekordliels biroju telpu piedāvājums, ko tirgus veiksmīgi absorbēja, un biroju vakanču līmenis Viļņā 2020. gadā pieauga salīdzinoši mēreni - no 3,0% līdz 6,1%.

Tomēr attīstītāji var sagaidīt lielākas problēmas, turpinot palielināt biroju platības tirgū, kas 2021. gadā būs vismaz 130 000 kv.m. Pēc Regiņa teiktā, tik ievērojams biroju telpu daudzums pandēmijas kontekstā var radīt izaicinājumus ne tikai jauno projektu attīstītājiem, bet arī vecāku ēku īpašniekiem.

Uzņēmumu biroju telpu optimizācijas risku var kompensēt tikai tikko ienākuši uzņēmumi vai jau strādājošu uzņēmumu paplašināšana Baltijas valstu galvaspilsētās. Tomēr pieaugošais vakanču līmenis visās Baltijas valstu galvaspilsētās liecina, ka jaunais biroju piedāvājums notiek īpaši nelabvēlīgos apstākļos un no tā var gūt labumu biroju īrnieki.

Rīga bija līdere noliktavu attīstībā; attīstītāji Viļņā uzsāka daudzfunkcionālos projektus

Industriālā nekustamā īpašuma nozarē Baltijas valstīs bija visi priekšnoteikumi turpmākajai izaugsmei 2020. gadā. Pēc Ober-Haus datiem, Viļņā, Rīgā, Tallinā un to apkārtnē gada laikā tika uzbūvēti 208 000 kv.m. jaunu noliktavu platību, kas ir par 46% vairāk nekā 2019. gadā.

2020. gadā Rīgā tika uzbūvēts vislielākais jauno noliktavu platību skaits, ieskaitot Baltijas valstīs lielākā loģistikas centra attīstīšanu. Rimi noliktavu un loģistikas centrs tika uzcelts, atjaunojot dažas vecās telpas un pievienojot dažas jaunas ēkas. Kompleksa kopējā platība ir 84 000 kv.m., no kuriem 74 000 kv.m. ir paredzēti produkcijas noliktavām.

Tikmēr Viļņā līdztekus samērā aktīvai tradicionālo noliktavu attīstībai 2020. gadā tika sākta stock-office koncepcijas projektu izstrāde. "Ja šādi projekti jau kādu laiku ir īstenoti Tallinā un vismaz pēdējos gados Rīgā, tad Viļņā šādi pirmie lielāka mēroga projekti tiks īstenoti tikai 2021. gadā," atzīmēja Reginis.

Projekti, kas piedāvā dažādu izmēru telpas dažādiem mērķiem zem viena jumta, var piesaistīt daudz lielāku potenciālo īrnieku skaitu, kas ļauj elastīgāk plānot šādu projektu īstenošanu. “Patlaban Viļņā tiek plānoti gandrīz desmit šāda veida projekti, un daži no tiem tiek būvēti. Strauji paplašinās pārdošana tiešsaistē un nepieciešamība ātri piegādāt produktus galalietotājiem vai lai būtu piemērots produktu pieņemšanas punkts, veicina šo projektu attīstību,” piebilda Reginis.

Pēc Lietuvas statistikas datiem, pasta pasūtījumu vai pārdošanas ar interneta starpniecību apgrozījums laikā no 2015. līdz 2019. gadam vidēji katru gadu pieauga par 28%, savukārt 2020. gadā tika reģistrēts pieaugums par 52% un rekordliels apgrozījums - EUR 814 miljoni.