Nosaki sava īpašuma vērtību Nosaki sava īpašuma vērtību
Learn more

Mūsu aģenti noteikts tava īpašuma vērtību 1 darba dienas laikā BEZ MAKSAS, balstoties uz pieredzi, zināšanām, vērtēšanas metodēm un statistiku. Tas prasīs tikai piecas minūtes tava laika. Pareizā īpašuma tirgus cenas izvēle ir ļoti svarīgs elements veiksmīgai nekustamā īpašuma realizācijai, un tas izšķir, vai īpašums tiks pārdots ātri un par maksimālo vērtību. Nosakot tirgus cenu, vidējais realizācijas ātrums ir trīs mēneši.

Uzzināt vairāk
Īpašuma iegūšana ar ieilgumu
Clock2022-03-30 https://lvportals.lv

Īpašuma iegūšana ar ieilgumu



Viens no Civillikumā pieļaujamajiem īpašuma iegūšanas veidiem ir īpašuma iegūšana ar ieilgumu. Lai to īstenotu, ir nepieciešams izpildīt vairākus Civillikumā noteiktos priekšnosacījumus. Kādi tie ir, par to šajā LV portāla skaidrojumā.

ĪSUMĀ
  • Īpašuma iegūšana uz ieilguma pamata ir ārkārtējs īpašuma iegūšanas veids, un uz to nākas atsaukties personai, kurai nav iespējams pierādīt nevienu citu iegūšanas pamatu.
  • Lietu ar ieilgumu iegūst par īpašumu, ja ieguvējs to kā savu ir valdījis likumā noteiktu laiku, ievērojot arī citus likumiskos nosacījumus.
  • Valdītājam ir jābūt labticīgam, iegūstot savu valdījumu, un nepieciešams, lai viņš paliktu labticīgs arī visā ieilgumam noteiktajā laikā.
  • Pirms īpašuma iegūšanas uz ieilguma pamata nekustamais īpašums ir jāvalda desmit gadus.
  • Tiesiskais pamats, uz kuru var balstīties valdījums, parasti ir pirkums, mantojums, dāvinājums, ēkas celtniecība.
  • Viens no tipiskākajiem valdījuma tiesiskajiem pamatiem var būt arī ēkas būvniecība.
  • Noziedzīgā ceļā iegūtu lietu ar ieilgumu nevar iegūt īpašumā ne noziedzīgā nodarījuma izdarītājs, ne trešā persona, kura no viņa atvasina savas tiesības. Uz ieilguma pamata nevar iegūt arī nelikumīgi celtas būves.
  • Analizējot tiesu praksi lietās par īpašumu iegūšanu ar ieilgumu, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes profesors Jānis Rozenfelds ir secinājis, ka likumdošana ir pretrunīga.

“Uz ieilguma pamata var iegūt gan kustamo, gan nekustamo mantu,” skaidro Latvijas Universitātes (LU) Juridiskās fakultātes profesors, zvērināts advokāts Jānis Rozenfelds. Tiesa, savā advokāta praksē viņš nav saskāries ar kustamas mantas iegūšanu īpašumā, un arī nekustamie īpašumi, kuri iegūti uz ieilguma pamata, ir samērā reti gadījumi.

Īpašuma iegūšana uz ieilguma pamata ir ārkārtējs īpašuma iegūšanas veids, un uz to nākas atsaukties personai, kurai nav iespējams pierādīt nevienu citu iegūšanas pamatu, saka J. Rozenfelds.

Lai kārtotu īpašuma iegūšanu ar ieilgumu, nereti rodas problēma, ka nav pret ko celt prasību tiesā un pierādīt savas valdījuma tiesības. Sarežģījumi rodas arī tādēļ, ka trūkst dokumentu, tie ir nozaudēti. Piemēram, padomju okupācijas periodā noslēgtajā mājas dāvinājuma līgumā nav norādīts dāvinātās domājamās daļas lielums, ēkas celtniecības saskaņošanas laikā ugunsgrēkā ir gājuši bojā dokumenti, nav saglabājušās ziņas, vai persona bijusi kolhoznieku sētas locekle.

Likumā noteiktie priekšnoteikumi

Civillikuma 998. pants nosaka, ka ar ieilgumu lietu iegūst par īpašumu, ja ieguvējs to kā savu ir valdījis likumā noteiktu laiku, ievērojot arī citus likumiskus nosacījumus.

Lai valdījums nodibinātu īpašumu ar ieilgumu, ir vajadzīgi:

  • priekšmets, kuru var iegūt ar ieilgumu (1000.–1005. p.);
  • tiesiskais pamats (1006.–1012. p.);
  • valdītāja laba ticība (1013.–1017. p.);
  • nepārtraukts valdījums (1018.–1022. p.);
  • noteiktā laika notecējums (1023. un 1024. p.);
  • lietas īpašnieka tiesiska iespēja izlietot savu tiesību uz lietu (1025.–1029. p.).

Civillikuma 1000. pants nosaka: “Kas nevar būt par privāta īpašuma priekšmetu, to nevar iegūt par īpašumu ar ieilgumu.”

Valdītāja laba ticība

Civillikuma 1006. pants nosaka: “Valdījumam, lai tas dotu tiesību iegūt kādu lietu par īpašumu ar ieilgumu, jābalstās uz tāda tiesiska pamata, kas jau pats par sevi varētu piešķirt īpašuma tiesību, bet kam attiecīgā gadījumā sevišķa šķēršļa dēļ īpašuma iegūšana nav tūliņ sekojusi.”

Lai iegūtu lietu ar ieilgumu, tā jāvalda labā ticībā, t. i., nezinot šķēršļus, kas nepielaiž to iegūt par īpašumu. Ja valdītājam, pastāvot šķērslim, ir bijis pietiekams iemesls šaubīties par sava valdījuma tiesīgumu, viņš vairs nav atzīstams par labticīgu valdītāju.

Valdītājam ir jābūt labticīgam, iegūstot savu valdījumu, un nepieciešams, lai viņš paliktu labticīgs arī visā ieilgumam noteiktajā laikā.

Nekustamais īpašums ir jāvalda desmit gadus. Valdītājam nepieciešams visu likumā noteikto laiku nepārtraukti un netraucēti valdīt iegūstamo priekšmetu un ar to rīkoties kā īpašniekam.

Pirkuma līgums

Zvērināts advokāts J. Rozenfelds skaidro, ka tiesiskais pamats, uz kuru var balstīties valdījums, parasti ir pirkums, mantojums, dāvinājums, ēkas celtniecība u. c.

Viens no izplatītākajiem gadījumiem, kad īpašums tiek iegūts uz ieilguma pamata, ir nekustamā īpašuma pirkuma līgums, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā. Normatīvais regulējums Latvijā nenosaka konkrētu termiņu, kurā īpašums būtu jāieraksta zemesgrāmatā.

Tiesa, Ministru kabineta noteikumu Nr. 1250 “Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā” 16.1 punkts nosaka paaugstinātu maksājumu par novēlotu īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā. Proti, valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā nosaka, piemērojot koeficientu 1,5, ja no dienas, kad parakstīts dokuments, kas apliecina nostiprināmās tiesības, vai tādas atzīmes dzēšanas, kas kavē labprātīgu tiesību nostiprinājumu, ir aizritējuši vairāk nekā seši mēneši.

Tomēr, visticamāk, augstās valsts nodevas dēļ daudzi īpašumi zemesgrāmatā netiek savlaicīgi reģistrēti, spriež LU Juridiskās fakultātes profesors.

Tiesa lemj atšķirīgi

Nereģistrējot īpašumu zemesgrāmatā, pircējs riskē, ka pārdevējs māju vai zemi var atkārtoti pārdot kādam citam.

Atsevišķās situācijās, piemēram, kad īpašuma ierakstīšana zemesgrāmatā novilcināta ilgāk par desmit gadiem, var rasties situācija, kad pircējs uzzina, ka zemesgrāmatā parādījies ieraksts, kas izslēdz nekustamā īpašuma reģistrāciju uz pircēja vārda. Šādā gadījumā viņš ceļ prasību tiesā par īpašuma iegūšanu ar ieilgumu, kā valdījuma tiesisko pamatu norādot līdz galam neizpildīto pirkuma līgumu.

J. Rozenfelds secinājis, ka tiesu prakse šādā gadījumā mēdz būt atšķirīga. Līdz galam neizpildīts pirkuma līgums vienā lietā netika atzīts par apmierinošu valdījuma tiesisko pamatu kā priekšnoteikumu nekustamā īpašuma iegūšanai ar ieilgumu. Savukārt citā gadījumā tas tika atzīts kā pietiekams valdījuma iegūšanas tiesiskais pamats.

Ēkas būvniecība

Viens no tipiskākajiem valdījuma tiesiskajiem pamatiem var būt arī ēkas būvniecība. Civillikuma 968. pants nosaka: “Uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu.”

Būve pieder zemes īpašniekam, ja vien tai nav piemērojams kāds no likuma “Par atjaunotās Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. pantā paredzētajiem izņēmumiem.

Atsevišķos gadījumos, piemērojot šī likuma izņēmumu, tiesas var lemt par labu būvju īpašniekiem, kuru celtās ēkas atrodas uz svešas zemes. J. Rozenfelds min tiesvedību starp zemes īpašnieci un divām fiziskām personām par īpašuma tiesību atzīšanu uz kooperatīva garāžām, kas nebija reģistrētas zemesgrāmatā un atradās uz viņas zemes. Tiesa atzina fizisko personu tiesības uz garāžām kā atsevišķu īpašumu un noraidīja zemes īpašnieces prasību.

Nepārtraukts valdījums 10 gadus

Viens no priekšnoteikumiem, lai iegūtu īpašumu uz ieilgumu, ir nepārtraukts tā valdījums desmit gadus.

Valdījums iesākas, iestājoties diviem priekšnoteikumiem, nodibinoties faktiskajai varai pār lietu un valdījuma tiesiskajam pamatam, t. i., kad prasītājs rīkojies ar lietu kā īpašnieks, piemēram, veicis izdevumus lietas uzturēšanai, apmaksājis rēķinus par nekustamā īpašuma komunālajiem pakalpojumiem un apsaimniekošanu, nekustamā īpašuma nodokli u. c., skaidro LU profesors.

Svarīgi ir juridiski fiksēt brīdi, kad iestājas valdījums. Piemēram, no mantojuma atklāšanas brīža mantojuma masā ietilpstošā māja vēl nepāriet mantinieka valdījumā. Personai jāpierāda, ka māja faktiski pārņemta lietošanā, veikti remonti, apsaimniekošana utt.

Kad ieilgums apstājas

Ja lietas īpašniekam, pret kuru tek ieilgums, ir tiesiski šķēršļi izlietot savas tiesības uz to, laikā, kamēr tie pastāv, ieilgums apstājas. Personas, kurām pastāv tiesiski šķēršļi, ir:

  • nepilngadīgie, kamēr ir aizbildnībā (arī attiecībā uz viņu brīvo mantu);
  • laulātais laulības laikā pret otru laulāto – attiecībā uz to mantu, kas uz likuma vai laulības līguma pamata atrodas otra laulātā pārvaldībā;
  • personas ar rīcībspējas ierobežojumu, kad tām nav tiesību patstāvīgi rīkoties;
  • karavīri, ja viņi atrodas karā (visu šo laiku);
  • promesošie (1027. p.), kamēr viņi atrodas prombūtnē.

Ko nevar iegūt ar ieilgumu

Civillikuma 1003. pants nosaka, ka noziedzīgā ceļā dabūtu lietu nevar ar ieilgumu iegūt par īpašumu ne noziedzīgā nodarījuma izdarītājs, ne trešā persona, kura no viņa atvasina savas tiesības. Ieilguma aprobežojums izbeidzas tikai pēc tam, kad šāda lieta nonākusi atpakaļ tās īpašnieka varā.

Krimināllikuma 70.11 pants nosaka: “Noziedzīgi iegūta manta ir manta, kas personas īpašumā vai valdījumā tieši vai netieši nonākusi noziedzīga nodarījuma izdarīšanas rezultātā.” Kriminālprocesa likuma 357. pantsparedz, ka noziedzīgi iegūta manta atdodama pēc piederības īpašniekam vai likumīgajam valdītājam ar procesa virzītāja vai tiesas lēmumu.

Saskaņā ar 2021. gadā veiktajiem grozījumiem Kriminālprocesa likuma 360. pantā izņēmuma kārtā ieguvējs var paturēt nekustamo īpašumu, kas ir atzīts par noziedzīgi iegūtu. Šādā gadījumā nekustamais īpašums Civillikuma 1003. panta izpratnē vairs nav kvalificējams kā noziedzīgi iegūta lieta.

Uz ieilguma pamata nevar iegūt arī nelikumīgi celtas būves.

Ieteikumi likumdošanas pilnveidei

J. Rozenfelds, pētot un analizējot tiesu praksi lietās par īpašumu iegūšanu ar ieilgumu, secinājis, ka likumdošana ir gan pretrunīga, gan sarežģīta.

LU profesoram ir vairāki ierosinājumi, lai to uzlabotu. Viņaprāt, ieilgumam nepieciešamais valdījuma iegūšanas tiesiskais pamats nevar būt darījums, kas nav izpildīts kreditora, piemēram, pircēja, nolaidības dēļ.

Ierakstu zemesgrāmatās stabilitātes nodrošināšanai būtu vēlams ieviest t. s. “ārkārtas ieilguma termiņu”, līdzīgi kā tas ir tiesībās Vācijā, paredzot, ka persona, kura zemesgrāmatā ierakstīta kā nekustamā īpašuma īpašnieks bez tiesiska pamata, iegūst īpašuma tiesības, ja nekustamais īpašums reģistrēts uz šīs personas vārda un atradies viņas nepārtrauktā valdījumā ilgāk par trīsdesmit gadiem.

Iestājoties ārkārtas ieilguma termiņam kopš īpašuma tiesību reģistrācijas uz nekustamo īpašumu, turpmāk nebūtu pieļaujama arī padomju okupācijas periodā veiktās apbūves atzīšana par atsevišķu īpašumu uz citai personai piederošas zemes.

Viņaprāt, nevar atzīt par pamatotu principu, ka bez būvatļaujas celtai ēkai nav īpašnieka. Priekšroka dodama atziņai, ka būvei, lai cik neskaidros apstākļos tā uzcelta, aizvien ir atrodams īpašnieks.



Avots: https://lvportals.lv
Pievienoja: Pilat